Strona główna » Blog » Jak prawidłowo czytać miejscowe plany zagospodarowania?

Jak prawidłowo czytać miejscowe plany zagospodarowania?

plan zagospodarowania

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to akt prawny, który w formie uchwały przyjmowany jest przez lokalne władze. Jest bardzo ważnym dokumentem dla wszystkich tych, którzy planują zakup działki budowlanej i inwestycyjnej. Zawiera cechy działki i jej okolicy takie jak:

  • przeznaczenie,
  • warunki zagospodarowania,
  • warunki zabudowy terenu,
  • rozmieszczenie inwestycji celu publicznego.

Warto wiedzieć, że informacje te są publicznie dostępne i można znaleźć je na przykład na stronach internetowych większości gmin. Wystarczy w tym celu numer ewidencyjny działki lub jej adres, dlatego nie trzeba być właścicielem i można wszystkie informacje przeczytać jeszcze przed kupnem. Pozwala dowiedzieć się o danym terenie niemal wszystkiego – od możliwości uzbrojenia działki budowlanej, po planowane inwestycje, aż po wymagania dotyczące kondygnacji budynku czy koloru elewacji.

Z czego składa się MPZP? 

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego składa się z dwóch części:

  • opis uchwały rady gminy – zawiera definicje stosowanych pojęć, kategorie i grupy kategorii przeznaczenia terenu, ustalenia dotyczące obszaru,
  • załącznik w postaci rysunku planu przestrzennego – zawiera legendę i mapę terenu  z podziałem na działki i kategorie.

Oznaczenia na miejscowym planie zagospodarowania

Część graficzna miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to różnokolorowa mapa z legendą, która obejmuje całą wieś, gminę, fragment miasta lub inny obszar. To właśnie od przestudiowania tej mapy powinny rozpocząć się jakiekolwiek rozważania dotyczące kupna działki. W odniesieniu do każdej mapy legendy mogą różnić się między sobą, a ściślej mówiąc – wykorzystane kolory. Dlatego zawsze trzeba wszystko dokładnie przeanalizować. Brąz w jednym wypadku może oznaczać tereny rolne, a w drugim rekreacyjne. Jakie jeszcze można znaleźć oznaczenia na miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego? Mapy przedstawiają:

  • zabudowy mieszkaniowe wielorodzinne,
  • zabudowy usługowe,
  • zabudowy usługowe lub mieszkaniowe wielorodzinne,
  • zabudowy usługowe – oświata,
  • zabudowy usługowe – zdrowie,
  • teren zabudowy usługowo-sakralnej,
  • teren sportu i rekreacji,
  • teren zieleni urządzonej,
  • teren zieleni izolacyjnej,
  • drogi publiczne,
  • strefy parkingów,
  • ścieżki rowerowe,
  • główne ciągi piesze,
  • magistrale ciepłownicze i wiele więcej.

Jak widać, pierwszy rzut oka na mapę i sprawdzenie okolicznych inwestycji pozwala wywnioskować, czy dana działka budowlana jest odpowiednia. Przykładowo bliskie sąsiedztwo terenów przeznaczonych pod sport i rekreację (na przykład boiska sportowe) niektórym inwestorom może być atrakcyjne, a innym nie do końca. Grunty pod budowę usług przemysłowych znajdujących się w okolicy również mogą przeszkadzać, podobnie jak planowane drogi ekspresowe czy tory kolejowe. Kupno działki na terenie przeznaczonym pod lokale usługowo-mieszkaniowe oznacza, że w okolicy będą nie tylko domy jednorodzinne, ale też mogą powstawać niewielkie warsztaty, na przykład motoryzacyjne. Duże tereny przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną sąsiadujące z niewielkim obszarem przemysłowym nie muszą od razu oznaczać wielkich fabryk. Często w takim sąsiedztwie powstają nieuciążliwe przedsiębiorstwa. Sprawa wyboru działki budowlanej jest zatem indywidualna i każdy powinien dopasować tę kwestię pod własne upodobania.

Na co zwracać uwagę, czytając MPZP?

Tak naprawdę najlepiej jest zwrócić uwagę na wszystko. Ważny jest nie tylko rysunek, ale również opis. Mogą się w nim pojawić takie uwarunkowania jak:

  • dopuszczalna gęstość zabudowy,
  • maksymalny dopuszczalny procent zabudowy,
  • nieprzekraczalna linia zabudowy,
  • obowiązująca linia zabudowy,
  • ustawienie obiektu w granicach działki,
  • wysokość zabudowy,
  • dopuszczalną liczbę kondygnacji,
  • rodzaj pokrycia dachowego (nachylenie, kolor, materiał),
  • obiekty i strefy ochrony archeologicznej, konserwatorskiej lub środowiskowej
  • elewację (kolor i rodzaj).

Jak widać miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego to bardzo ważne akty, dzięki którym można dowiedzieć się wszystkiego o planowanych inwestycjach i możliwościach zagospodarowania działki budowlanej. Warto przyjrzeć się okolicznym terenom, sprawdzić, czy znajdują się na nich działki typowo inwestycyjne, czy może jednak pod zabudowę budowlaną. Istotne są również informacje dotyczące terenów objętych ochroną, ponieważ może narzucać to wiele wymagań budowlanych. Tak naprawdę każdy aspekt odczytany z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może decydować o możliwościach budowy na konkretnej działce.