Strona główna » Blog » Nieprzekraczalna linia zabudowy – co to takiego?

Nieprzekraczalna linia zabudowy – co to takiego?

plan działki

Budowa domu wiąże się z wieloma formalnościami oraz przestrzeganiem ogromnej liczby regulacji prawnych i zaleceń architekta. Nieprzekraczalna linia zabudowy to jedno z kluczowych pojęć, które powinien poznać inwestor. Gdzie znaleźć nieprzekraczalną linię zabudowy, czym jest obowiązująca linia zabudowy i czy istnieje możliwość ich przesunięcia? Z naszego artykułu dowiesz się wszystkiego o nieprzekraczalnej linii zabudowy.

Czym jest nieprzekraczalna linia zabudowy?

Niestety budowa domu to nie tylko zakup działki i jak najszybsze położenie kamienia węglowego. To mnóstwo kroków oraz formalności do pokonania, w tym również wybór odpowiedniego gruntu. Niestety nie zawsze wybrana działka umożliwi budowę wymarzonego domu dla całej rodziny. Nawet jeśli zacząłeś już snuć plany o porannej kawie na tarasie, słuchaniu śpiewu ptaków i koszeniu ogródka… musisz się w tym momencie zatrzymać. Działka budowlana to nie tylko jej lokalizacja. To również otaczająca ją infrastruktura i przyroda, które warunkują ograniczenia w tworzeniu nowej zabudowy.

Nieprzekraczalna linia zabudowy oznacza, że poza nią nie może znaleźć się żadna zabudowa. Prawo budowlane nie definiuje jednak ograniczeń co do tego, w jakiej odległości od linii nowy budynek może się znaleźć. Dlaczego plany zagospodarowania przestrzennego oraz warunku zabudowy dla nowej inwestycji zawierają wrysowane nieprzekraczalne linie zabudowy? Rozmawialiśmy na ten temat z inwestorami Osiedla Nowy Horyzont pod Szczecinem:

Nieprzekraczalna linia zabudowy zawarta jest we wszystkich planach i warunkach zabudowy, aby zapewnić spójne zagospodarowanie danego terenu. Jej położenie warunkowane jest przez wiele czynników, tak samo, jak wiele jest powodów, dla których wrysowuje się ją w projekt. Związana jest z bezpieczeństwem, przyszłymi inwestycjami gminy czy ujednoliceniem zabudowy, aby nie zezwalać na tzw. chaos budowlany.

Plany i warunki zabudowy wyznaczają nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości od:

  • drogi,
  • słupów,
  • linii wysokiego napięcia,
  • sąsiedniej działki.

Ustawa o drogach publicznych wskazuje, że nieprzekraczalna linia może być oddalona od drogi publicznej o 6, a nawet 50 metrów.

Przekroczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy

Nieprzekraczalna linia zabudowy wyznaczana jest nie bez powodu. Ma zapewnić bezpieczeństwo oraz komfort mieszkańców, a także spójność całej zabudowy na osiedlu domków jednorodzinnych. Co w przypadku, gdy na danej działce budowlanej inwestor chce umieścić budynek z tarasem, balkonem czy zewnętrznymi schodami przekraczającymi linię? Prawo budowlane nie zezwala na dowolność w tym zakresie. Jeśli nie ma możliwości umieszczenia budynku na działce bez przekroczenia nieprzekraczalnej linii zabudowy, należy sprawdzić decyzję o warunkach zabudowy lub miejscowym plan zagospodarowania przestrzennego. Dokumenty te mogą zakładać możliwość budowy domu z wystającymi elementami elewacji poza linię nieprzekraczalną, jednak nie zdarza się to często. Jeśli inwestor nie znajdzie takiego zapisu, musi zmienić projekt domu tak, aby pasował do danej działki. Należy pamiętać, że zawsze istnieje możliwość odwołania się od decyzji – czasami plany i warunki zagospodarowania bazują na starych i nieaktualnych mapach, po których aktualizacji możliwe będzie postawienie wybranego domu na działce.

Obowiązująca linia zabudowy a nieprzekraczalna linia zabudowy

W prawie budowlanym, oprócz pojęcia nieprzekraczalnej linii zabudowy, występuje również termin obowiązująca linia zabudowy. Wyznacza ona w planach zabudowę, która już znajduje się na sąsiadujących działkach. W praktyce jest to linia, gdzie zgodnie z warunkami zabudowy lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni powinna znaleźć się frontowa elewacja. Jednak sprawa w tym przypadku nie jest prosta i o tym, czy podczas realizacji danego projektu bazuje się na nieprzekraczalnej linii zabudowy czy obowiązującej linii zabudowy, decydują prace architektoniczno-urbanistyczne.

Pilnowanie wszystkich odległości i wybranie odpowiedniego projektu domu pasującego na daną działkę jest zadaniem trudnym dla osoby, która nigdy wcześniej nie miała do czynienia z prawem budowlanym i warunkami zagospodarowania przestrzennego. Warto jest sięgnąć po pomoc specjalisty lub wybrać działkę budowlaną z gotowym projektem budowlanym na jednym z wielu powstających osiedli domów jednorodzinnych w swojej okolicy.